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纽约楼市新“瑞士银行”

发布日期:2019-12-02 08:34   浏览次数:

  纽约房价不菲,却是全球富人投资置业最爱。与其他国际大都市相比,纽约的房子相对便宜,而且交易便捷、转手容易,对业主身份绝对保密。为此,有人将纽约楼市比作瑞士银行,认为其对有意隐瞒财产的人独具吸引力,是存放巨额资产最安全的地方。

  外国富豪在纽约砸钱买豪宅的消息并不少见。俄罗斯化肥寡头德米特里·雷博洛夫列夫创下纪录,花8800万美元在曼哈顿购置房产。最近,埃及建筑业巨头纳西夫·萨维里斯也斥资7000万美元在纽约买房。

  专门经营国际业务的房产中介安德烈亚·菲奥基说,十年前,只有一小部分“精英投资者”在纽约买房,如今买房的外国人却更为“主流”。最近投资纽约楼市的外国人大多瞄准中等价位的房产,例如售价130万美元左右的公寓。

  在华尔街附近,出入高级公寓“派恩20号”大堂的看房客络绎不绝。2008年金融危机爆发后,这栋高级住宅房价骤跌,吸引了不少外国投资者。如今,“派恩20号”成为纽约房产中介向外国购房者推荐的主要项目。

  房产中介桑托·罗萨比安卡向一位不愿透露姓名的意大利女客户推荐“派恩20号”27层的一套一居室。房间景观不错,装修时髦,配有一个紧凑的厨房,还能直达专为高层住户预留的露台。

  这套公寓由一个银行家最初在2008年以130万美元买下,2011年以85万美元抛售,如今市值已回升至金融危机前的价位。罗萨比安卡用意大利语告诉客户,这套公寓很容易出租,月租4000美元左右。“要想得到这么高的回报,没什么比投资纽约房地产更安全了,”他说。

  罗萨比安卡的投资理念未必可靠,但确实有大笔海外资金注入纽约楼市。中介公司“地产鲨鱼”数据显示,自从2008年以来,曼哈顿大型公寓房产项目近三成由外国人购得。其中不少交易的购房方是有限责任公司。

  外国人在纽约大量买房,却鲜有自住。美国人口普查局数字显示,从第五大道到公园大道之间的扇形地带,有30%的住宅公寓每年仅有两个月亮灯。这几乎催生了新的产业。纽约地产商推出针对国际客户的项目,承诺提供从清洁、维修到代租等全套物业服务。

  海外资金涌入,纽约楼市迎来春天。在华尔街和中央公园黄金地段,面向国际市场的高档公寓住宅项目纷纷动工。房价也随之节节高攀。

  十年前,墨西哥金融家戴维·马丁内斯花4250万美元购得纽约一处顶层公寓,每平方米均价3.5万美元,创下当时最高均价纪录。如今,这一纪录早已被无数次刷新。尚未完工的高档地产项目“公园大道432号”的顶层公寓要价9500万美元,相当于每平方米均价11万美元。

  同样是100万美元,在纽约买到的公寓面积可能是香港或摩纳哥的两倍。伦敦的房价比纽约高得多,而且对外国购房者有诸多限制和规定,甚至专门出台针对外国购房客和投资公司的税收政策。纽约则不然,只要购买新建房产项目,一律享受税收减免政策。

  以目前售价最高的豪华公寓楼One57为例,再次购房者的各项税收减免额度高达94%。《纽约时报》分析指出,得益于这些税收减免项目,这桩高级公寓的“楼王”、合同价高达9000万美元的顶层公寓每月交税不到1500美元。

  更重要的是,海外投资者在纽约购房能享受到“充分庇护”。开发商、房产中介、政策规定都保护他们的隐私,确保其身份不会外泄。

  无论主流投资者还是亿万富豪,在纽约购房的外国人大都行事低调,有意隐瞒真实身份。纽约资深房产中介马丁·贾扬深谙此道。他经手的房产交易大多以公司名义买房,他负责为海外客户成立“有限责任公司”。

  这种交易形式是规避房产税或者潜在法律官司的有效策略,还能有效保护购房者真实身份。“这种公司结构可简可繁,”贾扬说。以公司名义交易房产,购房者只需将钱汇到贾扬名下的第三方托管账户即可。“99%情况,他们早已将钱转移到居住国外的一个账户中,”他说。

  以俄罗斯化肥寡头雷博洛夫列夫为例,虽然他在2011年花8800万美元在纽约购得豪宅,但他本人在整个交易过程中未现身影。这桩交易由以他女儿名义成立的一个基金会下属有限公司出面完成。在后来的天价离婚官司中,雷博洛夫列夫的妻子指控,他此举不过是为了隐藏巨额资产。

  随着瑞士今年5月加入共享税务信息国家行列,纽约楼市的私密性愈发受到追捧,吸引不少有意隐瞒资产甚至洗钱的潜在客户。

  无论从东亚到欧洲,还是从东欧到北美,利用银行转账或者直接提着手提箱现金交接,即可实现巨额资产的跨境支付。难的是,如何隐瞒这些巨额资产的来源和所有者身份。精通此道的金融顾问、私人理财专家或律师都明白,一旦进入一个“白名单”国家账户,就能漂白任何一笔来路不明的资金、令其享有合法地位。

  如果以一家有限公司的名义在纽约买房,没人会追查这家公司的所有者和房款来源。实际上,这个公司很可能由在英属维京群岛注册的另一家公司控股,而这个控股壳公司则属于一个在马恩岛注册的基金会,这个基金会很可能在列支敦士登有一个银行账户,这个账户则由日内瓦一名私人金融顾问打理。只有他知道,这个庞大体系幕后的真正主人是谁。

  隐瞒资产的繁复过程中,对隐秘的要求超出常人想象。瑞信银行一名涉嫌税收欺诈的高端客户向美国参议院调查者举证,描述了堪称戏剧化的保密措施:每当亲临苏黎世打理资产时,这名客户会乘坐一架遥控电梯抵达一间光秃秃的会议室,在这里和自己的私人金融顾问一对一对话。一旦他离开,所有打印出来的账户资料立即销毁。

  “真实所有者的身份可能会写在一份文档中,但不一定是电脑文档,”非盈利机构“税务公正”分析师马库斯·迈因策尔说。

  购房者如果想卖掉在纽约的房产,甚至无需进行房产交易,只要转移控股公司主权即可。这比直接进行二手房交易更简便安全,因为那要求大量文书往来,可能牵扯出房产真正的所有者。

  实际上,外国投资者以有限公司名义在纽约买房已演化成一套精密体系,几乎可以做到不涉及任何违法、欺诈手段,即可将一笔来路不明的巨额资金转化为房款,以合法身份面世。

  美国当局原则上会追查任何一笔来自境外、金额超过1万美元的转账,但对于汇入房产中介第三方托管账户的资金,却无法挑剔。毕竟,对美国而言,海外若有匿名账户愿意转账到纽约买房,这完全合法。

  专家因此指出,投资房产是最常用的洗钱渠道,通常遵循如下路径:最初,一笔资金在世界某个角落进入全球金融体系,然后被转移到有如迷宫的各个账户和壳公司名下;最后,这笔钱以一种颇为得体的投资形式出现在地球的另一端,例如纽约楼市。

  犹他大学法学教授志马·巴拉达兰近期发表的调查报告说,美国执行反洗钱标准不力,在这里成立难觅踪迹的有限“壳公司”极其容易,难度仅大于肯尼亚。

  在美国,没有联邦机构会追查受益于那些有限公司的真正所有人,即使联邦税务局(IRS)也不例外。在一些较宽松的州,组建有限公司无需出示大量书面纪录。巴拉达兰的调查团队曾假扮客户发函,结果发现,即使不出示身份证明,也有一些美国公司能替客户成立有限公司。在特拉华州和内华达州等急盼招商引资的地方,这潭“水”尤其深。

  从事相关行业的律师、掮客和中介被反洗钱专家称为“守门员”。按理说,一旦有可疑情况出现,这些从业者有义务向当局立即汇报。令人惊讶的是,当巴拉达兰的团队暗示客户为腐败分子、有洗钱需求时,不少中介机构反倒更加趋之若鹜,争抢生意。

  英国等国明文规定律师、中介等从业人员必要时公布其业务信息。美国则没有类似法规。虽然“9·11”后美国通过了“爱国者法案”,加强联邦政府对金融账户的监管,但房产交易各方却被给予特别豁免,不受该法案约束。

  “这是一个巨大的漏洞”,乔治·梅森大学“、跨国犯罪和腐败中心”主任路易斯·谢利说。

  另一方面,因为楼市洗钱的案子牵涉多国金融、司法合作,追查这种案件对美国当局而言往往吃力不讨好。“你必须证明某处房产和腐败确有关联,”美国司法部反洗钱负责人贾伊库马尔·拉马斯瓦米说,“一些法官对此特别不理解:‘我们为什么要追查一些在外国犯罪的外国人?’”(袁原)

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